Häufige Fragen

Für eine erste Einschätzung genügen Eckdaten: Wunsch-Kaufpreis oder Preisrahmen, vorhandenes Eigenkapital, Haushaltsnetto-Einkommen und laufende Verpflichtungen. Ein vollständiges Exposé ist am Anfang nicht nötig. Die vollständigen Unterlagen (Gehaltsnachweise, Eigenkapitalnachweis, Objektunterlagen) folgen erst, wenn feststeht, welche Variante und welche Bank in Frage kommt.

Das ist häufig. Wir stellen vorab eine Finanzierungsbescheinigung auf Basis des Inserats aus (Kaufpreis plus geschätzte Nebenkosten). Sie öffnet in der Regel die Tür zu den vollständigen Unterlagen. Sie ersetzt aber nicht die spätere Prüfung, sobald reale Objektdaten wie ein bemaßter Grundriss vorliegen.

Für den Makler reicht meist eine Bescheinigung vorab: Wir stellen sie über unsere Finanzierungsplattform aus, sobald Ihre Grunddaten erfasst sind. Sie zeigt, dass eine Finanzierung in diesem Rahmen grundsätzlich darstellbar ist, ist aber keine Kreditzusage. Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung gibt die Bank erst, wenn sie den Kredit für das konkrete Objekt genehmigt hat, also mit vollständigen Objektunterlagen. Ob und in welcher Form sie ausgestellt wird, unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Nein. Bonität, Eigenkapitalnachweis und der größte Teil der Unterlagen bleiben nutzbar. Bei der nächsten Suche knüpfen wir dort an, statt von vorn zu beginnen.

Ja, grundsätzlich. Banken verlangen aber drei Dinge: ein Schenkungsschreiben (Betrag, Datum, Zweck), den Nachweis, dass das Geld auf Ihrem deutschen Konto angekommen ist, und bei größeren Summen teilweise die Mittelherkunft beim Schenkenden. Eine mündliche Zusage reicht nicht. Wichtig: das Thema früh ansprechen, damit es keine Nachforderungsrunde gibt.

Banken wollen den Weg des Geldes nachvollziehen (Geldwäscheprävention). Üblich sind Kontoauszüge aus dem Herkunftsland, Überweisungsbelege des Transfers und ein Eingang auf einem deutschen Konto. Bei größeren Summen kann zusätzlich eine notarielle Erklärung gefragt sein. Planen Sie dafür zusätzliche Zeit ein, der Transfer inklusive Unterlagen dauert länger als ein reiner Inlandsnachweis.

Persönlich: die letzten Gehaltsnachweise, Eigenkapitalnachweis und Ausweiskopie. Zum Objekt: aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, bemaßte Grundrisszeichnung, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und eine Wohnflächenberechnung. Je nach Bank gibt es Abweichungen, wir stellen die genaue Liste nach der Bankwahl zusammen.

Oft ja, aber viele Banken wollen vor der Einreichung eine Arbeitgeberbestätigung, dass die Probezeit beendet ist. Wir fordern sie frühzeitig an und planen den Einreichungstermin danach, damit keine Zeit verloren geht.

Solange nicht feststeht, dass der Mieter auszieht, behandeln Banken den Kauf meist wie eine Kapitalanlage, mit anderen Anforderungen an Eigenkapital, Bewertung und Konditionen. Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Kauf auf Sie über. Ob und wann Sie selbst einziehen können, ist eine mietrechtliche Frage, die Sie vor dem Kauf rechtlich klären sollten. Hilfreich ist eine schriftliche Bestätigung, wann die Wohnung frei wird, möglichst früh eingeholt. Wir rechnen in solchen Fällen vorsorglich beide Varianten durch: Eigennutzung und Kapitalanlage.

Neben Ihrer Bonität schaut die Bank stärker auf das Objekt: Miete, Kosten, Zustand und Restnutzungsdauer. Mieteinnahmen werden meist nicht voll angerechnet, sondern mit Abschlag für Bewirtschaftung und Leerstand, oft nur zu etwa drei Vierteln. Manche Banken erwarten mehr Eigenkapital als bei Eigennutzern oder eine höhere Tilgung, etwa damit das Darlehen innerhalb der Restnutzungsdauer zurückgezahlt ist. Wir rechnen Rendite, Cashflow und Abschreibung vorab nachvollziehbar durch, damit Ihre Entscheidung auf Zahlen steht.

Meist kommen drei Wege in Frage: ein Darlehen, das innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt wird (höhere Rate, danach schuldenfrei), ein Darlehen mit niedrigerer Tilgung (geringere Rate, dafür später eine Anschlussfinanzierung) und eine Kombination mit Bausparvertrag (niedrige Rate bei langer Zinssicherheit, aber komplexer und mit Bauspargebühren). Welcher Weg passt, hängt davon ab, was Ihnen am wichtigsten ist: niedrige Rate, Zinssicherheit oder Einfachheit. Bis etwa 50.000 Euro ist teilweise auch ein Darlehen ohne neue Grundschuld möglich, und bei energetischen Maßnahmen prüfen wir zusätzlich Fördermittel.

Vor Beginn des Vorhabens, und der kommt früher, als viele denken: beim Kauf in der Regel mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag, beim Neubau mit dem Bauvertrag. Der reine Grundstückskauf zählt beim Neubau nicht als Beginn, das Grundstück selbst wird aber auch nicht gefördert. Muss ein Vertrag früher unterschrieben werden, geht das oft mit einer aufschiebenden Bedingung. Sie muss von Anfang an im Vertrag stehen, und Zahlungen oder Bauarbeiten dürfen erst nach der Antragstellung beginnen. Die Regeln unterscheiden sich je nach Programm, deshalb klären wir den Zeitplan vor jedem Notar- oder Bauvertragstermin.

Das hängt vor allem von der Bank und von der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Nach Einreichung vollständiger Unterlagen dauert es erfahrungsgemäß 3 bis 10 Werktage. In einfachen Fällen kann eine Bank mit digitaler Prüfung von Objekt und Konto auch schon am selben Tag entscheiden. Mit Fördermitteln oder bei komplexeren Fällen dauert es meist länger. Am schnellsten geht es, wenn die Unterlagen beim ersten Einreichen vollständig sind, dafür stellen wir sie vorher mit Ihnen zusammen.

Wir begleiten bis zur Auszahlung: Nachweise für die Bank, Abstimmung mit Notar und Verkäufer, Fristen und Auszahlungsvoraussetzungen. Alle wichtigen Unterlagen werden danach geordnet für Sie abgelegt.